記者 肖君秀 深圳報道

深圳等一線城市成為房市風向標，今年3月上海出臺了史上最嚴的“滬九條”，深圳隨后限購也加碼，如今深圳銀行房貸利率向從緊拐點變化。在這背后是今年上半年房地產(chǎn)火熱的景象，多個城市房價大漲地王頻出，央行數(shù)據(jù)顯示上半年個人房貸余額16.55萬億元，同比暴增30.9%。7月29日海通證券首席宏觀研究員姜超稱，地王頻出為未來房價、房貸留下隱患，同時年中政治局會議罕見提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，意味著地產(chǎn)泡沫應引起警惕。

深圳收緊信號

7月28日，本報記者采訪深圳多家銀行網(wǎng)點，首套房貸利率已經(jīng)全部執(zhí)行九折利率，“無論大小銀行，現(xiàn)在各家都一樣。”7月28日，建行深圳分行一位負責房貸人士稱。此前，大部分國有大行和股份制銀行都是首套利率8.8折，其中平安銀行更低為8.7折，還對資產(chǎn)600萬以上的優(yōu)質客戶執(zhí)行8.2折利率。

今年3月，深圳出臺房產(chǎn)新政，二套首付由最低三成提至四成，一套貸款沒還清最高則要七成首付；同時非深戶購房者社保從1年提至3年。這一政策直指炒房囤房，購買二套房至少要拿出數(shù)百萬現(xiàn)金支付首付，此外社保年限大幅提高。

當時上海出臺的“滬九條”則更嚴格，非本市戶籍居民購房社保需繳納5年以上，二套付款最低五成，最高七成。

上述建行深圳分行人士稱，今年深圳房價上漲過快，監(jiān)管層注意到了其中風險，所以無論是購房準入條件、首付比例和利率，整體門檻都相應提高。

如今，深圳首套房貸利率開始提高，全面遏制房地產(chǎn)市場泡沫。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳一手房成交均價暴漲86%。全國房地產(chǎn)市場同樣高歌猛進，銀行房貸創(chuàng)天量，央行上半年金融機構貸款顯示，上半年居民購房貸款新增2.36萬億，與去年上半年居民房貸新增1.11萬億相比已經(jīng)翻了一番。6月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額23.94萬億元，同比增長24%，其中，個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%。

銀行為何在房貸業(yè)務上高歌猛進而無懼風險呢？某股份制銀行總行金融市場部人士稱，這兩年由于經(jīng)濟下行，企業(yè)日子都不好過，表現(xiàn)在銀行就是不良率持續(xù)攀升，現(xiàn)在還看不到拐點跡象，“但是房貸這塊業(yè)務一直都是優(yōu)質業(yè)務，違約率非常低，多數(shù)城市房價也是看漲，那么銀行就有動力去做大房貸業(yè)務。”

銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年末商業(yè)銀行不良貸款率1.81%，2015年商業(yè)銀行不良貸款率為1.67%。由于經(jīng)濟低迷企業(yè)不景氣，銀行整體不良率還在進一步攀升。從整體融資市場來看，不僅民營企業(yè)違約，現(xiàn)在央企、國企照樣出現(xiàn)違約。

銀行看到了另一塊安全之地，那就是房地產(chǎn)個貸業(yè)務違約率極低，于是各家銀行紛紛在政策限購限貸之下，盡可能地在利率優(yōu)惠上出招，以在競爭當中吸引更多客戶。然而房價高企、房貸增速暴漲之下，這一塊原本安全之地也開始風險隱現(xiàn)。

泡沫盛宴到頭？

7月26日中央政治局會議上，罕見地提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”。

一些經(jīng)濟學家和市場人士認為，這主要是指向房地產(chǎn)泡沫，由于房價大漲地王頻現(xiàn)，銀行房貸激增已引起中央注意。海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷稱，資產(chǎn)泡沫主要存在于樓市和股市，資金集中在金融領域利率過高，那么企業(yè)就不愿意投資實體，也去買金融產(chǎn)品或者炒房。

資金脫實向虛，全民進入炒房炒股時代，那么實體經(jīng)濟又更加低迷。目前經(jīng)濟處于“三重疊加時期”，即增長速度換擋期、結構調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期，實體經(jīng)濟的客觀困境擺在面前。

近兩年貨幣供應量每年都在以10%以上增加，今年6月末M2同比增長11.8%，2015年末M2同比增長13.3%，海量的貨幣無處去，就去追逐資產(chǎn)價格，在不同投資領域吹起一個又一個泡沫，一會兒沖向股市上漲至5000點旋即暴跌調(diào)整；一會兒沖向樓市房貸新增出現(xiàn)翻倍，一線城市和部分二線城市房價暴漲；一會兒沖向大宗商品市場，期市出現(xiàn)暴漲暴跌。

但房地產(chǎn)市場不同于股市、期市，過快的調(diào)整將會引起系統(tǒng)性的風險。銀行在房地產(chǎn)和房貸市場擁有大量的貸款，而且企業(yè)和居民貸款大部分都是房產(chǎn)作為抵押。在李迅雷看來，如果抑制資產(chǎn)泡沫處理不當，導致市場預期發(fā)生變化，引起房價大跌、股市暴跌，可能引發(fā)金融危機，所以一定要把握好度。

在監(jiān)管層和銀行對房貸收緊之下，地產(chǎn)盛宴結束了嗎？方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平認為，下半年房地產(chǎn)調(diào)控可能分化，即一二線收緊房貸，但對三四線仍是以去庫存為主。

興業(yè)證券最新報告認為，銀行給地產(chǎn)加杠桿是不可逆的大趨勢，房地產(chǎn)大周期絕對沒有見頂，理由是個人房貸占總貸款余額比重國際上為40%-50%左右，中國房貸未來加杠桿空間巨大，趨勢才剛剛開始。

我國銀行當中按揭貸款占總貸款余額比重逐年上升，由2009年底的9%上升為2015年底的15.1%；又由2016年一季度末的15.4%上升到2016年二季度末的16.3%。

然而，當一線城市房價紛紛位于國際大都市前列，我國房地產(chǎn)已出現(xiàn)大分化，即一部分城市在加速趕頂，而另一部分還在低迷中掙扎。面對分化的房地產(chǎn)市場，銀行房貸政策也會因地制宜，一線城市沒有最緊只有更緊，多數(shù)三四線城市則相對寬松。

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