案情簡介

　　徐乙欠胡甲借款本金360萬元、利息約446000元無力償還。同時(shí)，A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“A房開公司”)和B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“B房開公司”)各自所負(fù)徐乙債務(wù)也無力償還。經(jīng)協(xié)商，A、B房開公司用各自開發(fā)建設(shè)的商品房替代徐乙抵償給胡甲，從而抵消徐相互間相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。胡甲經(jīng)與徐乙協(xié)商后，徐乙于2015年7月2日出具關(guān)于用B房開公司6套商品房折價(jià)替代徐乙抵償債務(wù)的《授權(quán)委托書》，B房開公司負(fù)責(zé)人員在《授權(quán)委托書》上簽字。胡甲、徐乙陳述，該6套房屋當(dāng)時(shí)已網(wǎng)簽到其他案外人名下，尚未解除網(wǎng)簽，暫不能辦理到胡甲方名下。2015年6月16日、7月16日，經(jīng)胡甲、徐乙、A房開公司三方簽字確認(rèn)，A房開公司將其開發(fā)建設(shè)的7套商品房(前6套為2015年6月16日簽訂，第7套為2015年7月16日簽訂)折價(jià)2268679元替代徐乙抵償債務(wù)給胡甲。2015年6月22日，胡甲方與A房開公司簽訂了前6套的《商品房買賣合同》，該6套商品房總價(jià)為2009129元;2015年7月17日，胡甲方與A房開公司簽訂了第7套的《商品房買賣合同》，合同價(jià)款為259550元。前述7套商品房有2套登記在胡甲、蔣丙名下。A房開公司至今未取得竣工驗(yàn)收合格證明文件，胡甲、蔣丙以A房開公司存在逾期交房、逾期辦證為由訴至法院。

　　裁判結(jié)果

　　貴州省興義市人民法院(2018)黔2301民初2160號(hào)民事判決：駁回胡甲、蔣丙的訴訟請求。宣判后，胡甲、蔣丙不服提出上訴，貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院以胡甲、蔣丙與A房開公司達(dá)成的《房抵債合同》《商品房買賣合同》已履行完畢為由，于2018年11月30日作出(2018)黔23民終1841號(hào)民事判決：一、撤銷貴州省興義市人民法院(2018)黔2301民初2160號(hào)民事判決;二、A房開公司于興義市X區(qū)XX1期竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)向胡甲、蔣丙交付合同編號(hào)為XXX、XXX的《商品房買賣合同》項(xiàng)下X、X號(hào)商品房;三、A房開公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向胡甲、蔣丙支付自2016年6月29日起至2018年3月20日止的逾期交房違約金人民幣35228元、2017年12月31日起至2018年3月20日止的逾期辦證違約金人民幣4487元;四、駁回胡甲、蔣丙其余訴訟請求。

　　法律分析

　　法院生效裁判認(rèn)為：本案主要爭議焦點(diǎn)為，胡甲、蔣丙是否付清A房開公司的購房款;A房開公司是否應(yīng)向胡甲、蔣丙支付逾期交房、逾期辦證違約金。

　　一、胡甲方已付清A房開公司購房款。

　　首先，胡甲、徐乙、A房開公司口頭協(xié)商達(dá)成以房抵債合同后，胡甲方就前6套房屋于2015年6月16日到A房開公司辦理以房抵債事宜，6套房屋總價(jià)為2009129元，三方簽字同意抵扣，即胡甲以其對徐乙享有的債權(quán)替代金錢給付商品房價(jià)款。2015年6月22日胡甲方與A房開公司簽訂前6套的《商品房買賣合同》，即胡甲、A房開公司、徐乙之間的債權(quán)債務(wù)消滅2009129元，徐乙尚欠胡甲借款本金為1590871元及利息;同時(shí)2015年6月22日徐乙對A房開公司享有債權(quán)11887014元，亦足以實(shí)現(xiàn)沖抵。2015年7月2日，徐乙出具《授權(quán)委托書》，將B房開公司6套房屋出售給胡甲，以抵償徐乙欠胡甲2442132元債務(wù)，B房開公司負(fù)責(zé)人員在《授權(quán)委托書》上簽字。此時(shí)，胡甲持有的債權(quán)憑證已不足以抵扣該6套房屋總價(jià)，但徐乙出具《授權(quán)委托書》時(shí)，胡甲方與B房開公司并未簽訂《商品房買賣合同》;徐乙、胡甲方陳述，該6套房屋當(dāng)時(shí)已網(wǎng)簽在其他案外人名下，尚未解除網(wǎng)簽，暫不能辦理到胡甲方名下，即三方之間能否實(shí)現(xiàn)以房抵債的約定尚不確定，2015年7月2日，徐乙、胡甲、B房開公司之間關(guān)于以房抵債的2442132元的債務(wù)并未消滅。2015年7月15日，徐乙向胡甲出具了446000元的債權(quán)憑證，胡甲持該憑證于2015年7月16日到A房開公司辦理第七套商品房以房抵債事宜，第7套房屋價(jià)格為259550元，三方簽字同意抵扣。2015年7月17日，胡甲與A房開公司簽訂了第7套的《商品房買賣合同》。同理，徐乙與胡甲之間的債權(quán)債務(wù)消滅259550元。雖然A房開公司與徐乙于2018年6月13日出具的對賬單中注明，2015年7月17日徐乙反欠A房開公司3236556元，但A房開公司仍自愿提供商品房給胡甲方替徐乙抵償債務(wù)，亦說明A房開公司針對第七套房屋以房抵債事宜的認(rèn)可;至于徐乙與A房開公司具體的債權(quán)債務(wù)問題，應(yīng)由其雙方另行內(nèi)部結(jié)算。胡甲方在A房開公司以房抵債的7套商品房總價(jià)為2268679元，胡甲方向A房開公司交付的債權(quán)憑證為2446000元，應(yīng)認(rèn)定胡甲、蔣丙已向A房開公司付清案涉2套《商品房買賣合同》的價(jià)款。一審法院認(rèn)定，“A房開公司未經(jīng)徐乙事先確認(rèn)，以其開發(fā)建設(shè)的7套商品房作價(jià)2268679元替代徐乙抵償給胡甲……胡甲應(yīng)向A房開公司補(bǔ)足購房款664811元”，但從本案事實(shí)及常理上分析，胡甲方若不是依據(jù)三方以房抵債合同及徐乙與A房開公司作出，徐乙的債權(quán)人可持徐乙的債權(quán)憑證到A房開公司辦理購房的意思表示在先，胡甲方不可能到A房開公司以債權(quán)憑證的形式購買到案涉7套商品房，且從本院調(diào)取的《客戶特殊優(yōu)惠申請單》中，亦體現(xiàn)出早在2015年6月16日、7月16日，胡甲方、A房開公司、徐乙均簽字同意以房抵債，并明確具體的抵債數(shù)額，故一審法院作出的前述認(rèn)定存在瑕疵。

　　其次，經(jīng)本院向興義市國土部門查詢，B房開公司將6套商品房網(wǎng)簽在胡甲方名下的時(shí)間為2015年9月。根據(jù)前述內(nèi)容可知，B房開公司、胡甲、徐乙以房抵債合同于2015年9月才實(shí)際發(fā)生沖抵;徐乙出具的《授權(quán)委托書》中注明以房抵債價(jià)款為2442132元，但胡甲方對徐乙享有的債權(quán)已不足以支付該6套商品房總價(jià)款。2015年9月B房開公司將該6套房屋網(wǎng)簽給胡甲方后，胡甲又授權(quán)B房開公司將該6套房屋陸續(xù)流轉(zhuǎn)給案外人。2016年11月至2017年3月，B房開公司與案外人分別簽訂了《商品房買賣合同》，6套房屋出售總價(jià)約2213632元，與前述2442132元存在差異。故胡甲方尚未交付剩余債權(quán)憑證以及補(bǔ)交商品房價(jià)款義務(wù)的行為，應(yīng)在B房開公司、胡甲、徐乙三方中解決;而本案胡甲在A房開公司和B房開公司各自以房抵債的行為相互獨(dú)立，胡甲、徐乙、A房開公司以房抵債事宜早于2015年6至7月協(xié)商一致，致簽訂《商品房買賣合同》，并以債權(quán)憑證的形式交付房款，整個(gè)流程于2015年9月前早已完結(jié)。一審法院并未注重考慮案件的時(shí)間順序以及內(nèi)在法律關(guān)系，單憑徐乙于2015年7月2日出具的《授權(quán)委托書》，便作出徐乙、胡甲、B房開公司之間2442132元債權(quán)債務(wù)已消滅的認(rèn)定存在瑕疵，予以糾正。

　　二、A房開公司已構(gòu)成逾期交房和逾期辦證的違約情形。

　　胡甲方向A房開公司完成付款義務(wù)的情況下，A房開公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定，如期辦理交房和商品房產(chǎn)權(quán)證事宜。雙方在《商品房買賣合同》中約定，交房時(shí)間為2016年6月28日前，辦理商品房初始登記的時(shí)間為2017年12月30日前。但在雙方約定的前述期限屆滿后，A房開公司尚未履行前述義務(wù)，已是違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定，承擔(dān)逾期交房和逾期辦證的違約責(zé)任。對于雙方約定的逾期交房和逾期辦證違約金按照日利率萬分之一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，各方當(dāng)事人均不持異議，予以確認(rèn);胡甲一方主張從逾期之日起至起訴之日(2018年3月20日)止期間段的逾期交房、逾期辦證違約金，符合法律規(guī)定，予以支持，即A房開公司應(yīng)按照日利率萬分之一支付胡甲、蔣丙自2016年6月29日起至2018年3月20日止的逾期交房違約金35340.35元[(301408元+259550元)×0.0001×630天]、2017年12月31日起至2018年3月20日止逾期辦證違約金4487.66元[(301408元+259550元)×0.0001×80天]。由于胡甲、蔣丙僅主張?jiān)撈陂g內(nèi)的逾期交房違約金為35228元、逾期辦證違約金為4487元，予以支持。由于A房開公司至今尚未取得建筑工程竣工合格證明文件，尚不具備交房和辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，應(yīng)待竣工驗(yàn)收合格時(shí)，及時(shí)向胡甲、蔣丙交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　典型意義

　　本案的關(guān)鍵，在于厘清其存在的法律關(guān)系。胡甲對徐乙享有債權(quán)，徐乙分別對A房開公司、B房開公司享有債權(quán)。經(jīng)協(xié)商，A房開公司、B房開公司各自用其開發(fā)建設(shè)的商品房折價(jià)替徐乙清償相應(yīng)債務(wù)，以消滅各方之間互負(fù)的債權(quán)債務(wù)。從上述法律事實(shí)中可以分析出：1、胡甲、徐乙分別與A房開公司、B房開公司之間存在以房抵債合同法律關(guān)系，胡甲方分別與A房開公司、B房開公司之間存在商品房買賣合同法律關(guān)系;2、前者以房抵債合同存在附條件的情形，A房開公司或B房開公司需與胡甲簽訂合法有效的商品房買賣合同時(shí)，附條件的情形才成就，即才發(fā)生債務(wù)沖抵，A房開公司或B房開公司替徐乙清償相應(yīng)的債務(wù);3、若后者商品房買賣合同未成立生效時(shí)，即回到初始狀態(tài)，債務(wù)自然不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，只有理順本案法律關(guān)系后，才能判定以房抵債合同的生效及債權(quán)債務(wù)消滅問題。